Главная

В Москве рыночная стоимость земельных участков растет быстро, а проводимая один раз пять лет кадастровая оценка земли за ней не успевает. В других регионах кадастровая стоимость земельного участка явно завышена и сильно отличается от рыночной стоимости земельного участка. Завышенная кадастровая стоимость земли обеспечивает регулярные поступления денежных средств в местный бюджет за счет арендной платы, земельного налога или неосновательного обогащения (взымается с тех, кто пользуется землей без оформления прав).

Эти платежи организации и предприниматели могут снизить за счет уменьшения кадастровой стоимости земельного участка.В Кемеровской области с 2009 года кадастровая стоимость любого участка, как показывает практика, по сравнению с реальной, экономически обоснованной завышена в 2-4 раза, а это реальные деньги, которые собственник/арендатор платит государству из своего кошелька.

Как решалась проблема?

В 2009-2010 годах основным способом уменьшения кадастровой стоимости было оспаривать действия органов, которые её определили и внесли в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Однако в 2011 году судебная практика изменилась: Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации принял Постановление № ВАС-913/2011 от 28.06.2011 г. (по делу ООО «Аверс»). Сутью данного документа является то, что в соответствии с действующим законодательством РФ при определении рыночной стоимости конкретного земельного участка его кадастровая стоимость признается равной рыночной с момента ее определения.При рассмотрении спора в Арбитражном суде кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в судебном порядке в размере его рыночной стоимости. Рыночную стоимость земельного участка следует определить на основе отчета независимого оценщика.

Разница в рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости объясняется тем, что при определении кадастровой стоимости конкретного земельного участка не учитываются специфические особенности земельного участка (кадастровая оценка проводится массовым методом). К таким особенностям следует относить:

- история земельного участка и документы на него;

- особенности подъезда к участку;

- объекты недвижимости, расположенные на участке;

- обременения и ограничения в использовании земельного участка

- многие другие.

Что делать сейчас?

По состоянию на апрель 2012 года: кадастровую стоимость любого земельного участка на территории Кемеровской области можно приравнять к рыночной в судебном порядке, обратившись в арбитражный суд с иском. Ответчиком по иску будет Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

По кадастровой стоимости складывается положительная практика местных арбитражных судов, по некоторым делам уже пройдена апелляционная инстанция. Судьи, в целом, едины в позиции – любой правообладатель земельного участка имеет право требовать установить кадастровую стоимость этого участка в размере рыночной.

Основные споры ведутся по старым делам, оспаривание кадастровой стоимости в рамках которых произошло в 2009-2011 годах. Сейчас судебные акты, принятые даже в пользу предпринимателей, отменяются, и дела рассматриваются заново. По «старым» отчетам оценщиков некоторые судьи требуют представить заключение эксперта о соответствии отчета требованиям законодательства или представить новый отчет.

Для обращения в арбитражный суд по делу о кадастровой стоимости потребуется:

1) документы на владельца земли (учредительные на юридическое лицо + выписка из ЕГРЮЛ или свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя + выписка из ЕГРИП; физические лица не могут обращаться с исками по этим делам в арбитражные суды, а суды общей юрисдикции такие дела пока не рассматривают);

2) документ о правах на земельный участок или на объект недвижимости на нем (если земля не оформлена);

3) кадастровый паспорт земельного участка с указанием кадастровой стоимости;

4) отчет об оценке рыночной стоимости (его могут заказать юристы, ведущие дело, самостоятельно с учетом информации о том, отчеты каких оценщиков проходят в суде и по которым не возникнет проблем с их экспертизой в случае необходимости её проведения).

В среднем, ежегодная экономия от уменьшения кадастровой стоимости земельного участка размером 2га составляет 150-200 тыс. рублей.Комплекс работ по уменьшению стоимости обойдется для заказчика гораздо в меньшие деньги.

Средний расчет расходов по ведению дела:

1) госпошлина за рассмотрение дела в арбитражном суде 4000 руб.

2) оценка рыночной стоимости 20 000 руб.

3) экспертиза оценки(требуется не всегда, при необходимости) 15 000 руб.

4) стоимость услуг юристов/адвокатов по ведению дела – 100 000 руб.

Фактически, эти затраты окупаются в первый же год уплаты налога/арендных платежей.

С уважением,

Председатель Коллегии адвокатов «ЮРПРОЕКТ» Малинин Дмитрий Александрович

За более подробной информацией обращайтесь по телефону:

+7(903)943-53-98