Потребительский экстремизм в строительстве vs Юридическая грамотность подрядчиков

На прошедшем в сентябре 2025 года форуме «СтроимСибирь: 2035» одной из наиболее обсуждаемых стала тема противодействия потребительскому экстремизму в строительстве. 

Докладчиком по этому вопросу был адвокат Дмитрий Малинин, председатель коллегии адвокатов «Юрпроект». Его мы попросили более подробно осветить данную тему на страницах экономического еженедельника «Авант-ПАРТНЕР».

Приходится констатировать, что закон о защите прав потребителей и судебная практика по искам потребителей – на стороне потребителей в спорах с подрядчиками, в том числе по вопросам индивидуального жилищного строительства (ИЖС). 

Например, при нарушении подрядчиком условий договора потребитель обладает широкими возможностями: он вправе передать устранение недостатков работ третьим лицам за счет подрядчика, требовать уменьшить цену или вовсе отказаться от договора с полным возмещением убытков, в том числе расходов на устранение недостатков, расходов на наем иного жилья, а также обязательную законную неустойку (3% от цены работы за каждый день просрочки, но не более общей цены работы), штраф 50% от присужденной судом суммы при неудовлетворении требований добровольно, компенсацию морального вреда и понесенных расходов по делу (на нотариуса, юристов, экспертов, госпошлины).

Это влечет возникновение таких ситуаций, когда добросовестный подрядчик, допустив нарушения сроков работ или небольшие дефекты, рискует не только не получить деньги за выполненные работы, но еще и выплатить потребителю дополнительные пени, штрафы и убытки, которые могут превышать стоимость строительства дома.

На первый взгляд, связываться с потребителями не стоит совсем. Однако там, где сложно, — там есть возможности для тех, кто умеет справляться со сложностями. Поэтому мы разберем, на что надо обязательно обращать внимание подрядчикам при заключении договоров с потребителями на строительство, реконструкцию или ремонт индивидуальных жилых домов, а также как правильно вести переписку, претензионную и судебную работу с потребителем, чтобы избежать гигантских штрафов и убытков.

Рассмотрим конкретный пример из практики, с которой столкнулись в коллегии адвокатов «Юрпроект», чтобы понять масштаб рисков.

• Индивидуальный предприниматель (подрядчик), профессионально занимающийся строительством индивидуальных жилых домов, заключил договор с физическим лицом (потребителем) на строительство дома под ключ (от фундамента до черновых отделочных работ). Общая стоимость строительства с материалами составила 6 млн рублей (2 млн – работы, 4 млн – материалы). Заказчиком было оплачено 5,9 млн рублей.

• Работы неоднократно приостанавливались подрядчиком из-за нехватки материала и погодных условий. Подрядчик извещал об этом заказчика в мессенджере, а в договоре было условие об автоматическом увеличении срока выполнения работ на период неблагоприятных погодных условий. В срок, указанный в договоре, работы не были завершены до конца (готовность 99%), так как необходимый материал заказчик не предоставил, в связи с чем подрядчик приостановил работы.

• В ответ на это заказчик вызвал экспертов, которые установили ряд недостатков, требующих, по их мнению, разбора всей конструкции. Заказчик заявил об отказе от договора из-за нарушения сроков и наличия недостатков. Договориться мирно не удалось.

Заказчик обратился в суд с требованиями:

1. Расторгнуть договор из-за нарушения сроков и существенных недостатков.
2. Взыскать убытки: 1,9 млн рублей (стоимость работ) и 4 млн рублей (стоимость материалов).
3. Взыскать неустойку в размере 1,9 млн рублей (равной стоимости работ).
4. Возместить расходы на заключение специалиста – 30 тыс. рублей.
5. Компенсировать моральный вред – 100 тыс. рублей.
6. Взыскать штраф за отказ удовлетворить требования добровольно – 50% от присужденной суммы.

По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которая установила, что недостатки действительно имеются, но они устранимы за 1 млн рублей и не требуют разбора всей конструкции.

Решение суда первой инстанции:

1. Договор расторгнут из-за нарушения сроков и существенных недостатков (суд не согласился с законностью приостановки работ подрядчиком).
2. Во взыскании 4 млн рублей за материалы отказано, так как дом не требует сноса. На этом хорошие новости заканчиваются.
3. Взыскана стоимость работ – 1,9 млн рублей. То есть подрядчик должен вернуть заказчику все полученные за работы деньги – на основании п. 4 ст. 28 Закона "О защите прав потребителей", в которой сказано, что при отказе потребителя от договора из-за нарушения сроков подрядчик не вправе требовать оплаты за выполненные работы, если потребитель не принял результат работ. А суд посчитал, что потребитель их не принял – акт же не подписан!
4. Взысканы расходы на устранение недостатков – 1 млн рублей. Хотя, помним, потребитель об этом не просил, и вообще по закону у потребителя есть альтернативные права: или требовать снижения цены (возврата уплаченных денег), или просить возместить затраты на устранение недостатков, но и то и другое одновременно – нет, это как двойная ответственность за одно и то же нарушение.
5. Взыскана неустойка – 1,9 млн рублей, ходатайство подрядчика о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ судом отклонено без обоснования.
6. Взысканы расходы на заключение специалиста, госпошлина и проведение экспертизы пропорционально удовлетворенным требованиям.
7. Компенсация морального вреда – 10 тыс. рублей.
8. Штраф – 50% от присужденной суммы.
9. И, наконец, дом со степенью готовности 99% остался во владении заказчика.

Итого с подрядчика было взыскано 7,5 млн рублей. То есть фактически дом обошелся потребителю не только бесплатно, но и с доплатой от подрядчика!

Подрядчик, естественно, обжаловал это решение.

Решение апелляционной инстанции (Кемеровский областной суд):

1. Отказано во взыскании 1,9 млн рублей (оплаченных за работы), так как потребитель фактически принял дом (продолжает им пользоваться, не требует сноса, а стоимость устранения недостатков меньше стоимости строительства).
2. Оставлено в силе решение об отказе во взыскания 4 млн рублей (за материалы).
3. Уменьшена цена договора на расходы по устранение недостатков – 1 млн рублей.
4. Снижена неустойка в 4 раза – до 0,5 млн рублей.
5. Штраф также пропорционально снижен.
6. В остальной части (моральный вред, расторжение договора) суд первой инстанции поддержан.

Данный пример наглядно демонстрирует, насколько высоки риски для подрядчика в потребительских спорах, и подчеркивает важность правовой грамотности и тщательной работы с документами.

Что не так сделал подрядчик в описанном примере:

1. Не включил в договор условие о том, что работы выполняются и принимаются поэтапно. Это бы снизило риски предъявления претензий потребителем по этапам, которые уже приняты и оплачены, например, по возведению фундамента. Невключение таких условий позволяет в суде ставить перед экспертом вопросы обо всех дефектах, допущенных при строительстве, т.е. расширяет зону рисков и увеличивает затраты на экспертизы.
2. Не включил в договор условие о том, что вся переписка по договору, в т.ч. отправка и получение юридически значимых сообщений, ведется через мессенджеры и/или электронные почты. Невключение этого условия привело к тому, что обо всех приостановках выполнения работ, нехватке материала и пр. препятствиях надо было уведомлять через «Почту России», что сильно тормозило работу и привело к срыву сроков, отказу от договора, начислению пеней и штрафа.
3. Не провел сам досудебную экспертизу стоимости устранения недостатков и не выплатил заказчику добровольно те деньги, которые тот и так бы взыскал в суде (в т.ч. можно было выплатить части пени). Это снизило бы размер штрафа или вообще позволило бы его избежать.

Практические рекомендации для подрядчиков: как минимизировать риски

Чтобы эффективно справляться со сложностями, вызванными применением Закона «О защите прав потребителей», подрядчикам необходимо уделять особое внимание юридической проработке каждого этапа отношений с потребителем:

• На этапе заключения договора весь объем работ следует делить на этапы, у каждого из которых должны быть свой объем, сроки, цена и полный перечень используемых материалов (марка, количество, стоимость).

• Порядок приемки и оплаты работ должен быть детально описан, включая поэтапную схему и право подрядчика на односторонний акт при необоснованном уклонении заказчика, а также условие, что работы будут считаться принятыми без замечаний по истечении срока на направление мотивированного отказа от приемки работ (подписания акта).

• На этапе выполнения работ требуется активная фото- и видеофиксация.

• Приостановки работ не по вине подрядчика должны быть незамедлительно зафиксированы подрядчиком и доведены до сведения заказчика официальным письмом (уведомлением о приостановке работ) с указанием причин и возможных изменений сроков, и важно иметь доказательства передачи заказчику письма и/или получения этого письма заказчиком.

• В рамках претензионной работы на все претензии следует давать письменные и своевременные ответы (на ответ не более 10 дней с момента получения претензии), предлагая устранение недостатков при их обоснованности и фиксируя факт получения претензий. Недостатки, которые можно быстро устранить, надо устранить без переписки (если есть доступ к объекту) или в сроки, установленные договором или соглашением о досудебном урегулировании.

Потребительский экстремизм в ИЖС – это серьезный вызов для подрядчиков, но он не является непреодолимым. Ключ к успеху лежит в проактивном подходе, доскональном документальном оформлении всех этапов работы и правовой грамотности. 

Максимальная детализация договора, поэтапная приемка работ, фиксация всех изменений и препятствий, а также грамотная претензионная и судебная работа – вот те инструменты, которые помогут подрядчикам защитить свои интересы, избежать колоссальных штрафов и убытков и продолжать эффективно работать на динамичном рынке индивидуального жилищного строительства.

А если остались вопросы, то напишите экспертам напрямую – контакты ниже.

Подпишетесь на телеграм-канал «Юрпроект LIVE» и будьте в курсе практических рекомендаций от адвокатов

Источник: "Авант-ПАРТНЕР"

Персоны

Дмитрий Александрович Малинин

Автор

Дмитрий Александрович Малинин

Председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»